為貫徹落實中央經濟工作會議關于重視解決好新市民、青年人，特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題的要求，根據國務院辦公廳湖北省關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發[2021]22號）和湖北省加快解決從事基本公共服務人員住房困難問題的實施意見（鄂建[2022]1號），為加快推進我市保障性租賃住房試點項目，結合咸寧實際，我市擬定了《咸寧市加快保障性租賃住房實施方案》。現參照省里做法，通過一問一答方式，對《咸寧市加快保障性租賃住房實施方案》（以下簡稱方案）進行解讀。

一問：《方案》制定的背景是什么？

答：中央經濟工作會議提出要重視解決好新市民、青年人，特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題的要求。2021年6月24日，國務院辦公廳印發了《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，確定構建以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，推動實現住有所居。為貫徹落實中央經濟工作會議和國務院文件精神，2021年11月，省里印發了《關于加快發展保障性租賃住房的通知》，明確武漢、襄陽、宜昌、十堰、鄂州、荊州等6個常住人口超過100萬的大城市重點發展保障性租賃住房。在此背景下，遵照黨中央、國務院的要求，貫徹2022年6月省第十二次黨代會精神，我市根據《加快解決從事基本公共服務人員住房困難問題的實施意見》制定了《咸寧市加快保障性租賃住房實施方案》，該《方案》是為了著力解決好從事基本公共服務的機關、企業、事業單位人員，特別是這些群體中在工作地無房或多孩、三世同堂等住房困難問題，消除他們的后顧之憂，從而釋放消費潛力。

二問：《方案》的積極意義？

答：《方案》的積極意義體現在5個方面：

一是有利于推進我市以人為核心的新型城鎮化。《方案》解決我市基本公共服務人員中住房困難家庭以及產業園區、其他企事業單位職工特別是新市民、青年人“租不好房，買不起房”的問題，提出利用購買、改建、改造、租賃、新建等方式提供保障性租賃住房和共有產權住房，通過可租可售、先租后售，滿足差異化的住房需求，既能夠適應這部分人群的承受能力，也能夠滿足他們的住房需求。為他們在城市安居樂業提供基本住房保障，促進“十四五”時期我市新型城鎮化更高質量發展。

二是有利于推動加快建立我市“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度。《方案》引導多主體投資、多渠道供給，各地、各部門、各單位可以通過購買現有商品住房或在建項目，農村集體經濟組織、企事業單位、園區企業、住房租賃企業、房地產開發企業等主體也可以利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地、存量閑置房屋等提供保障性租賃住房和共有產權住房，改變了政府作為居住用地唯一供應者、房地產開發商作為住房唯一供應者的情況，推動實現多主體供給、多渠道保障、租購并舉。

三是有利于滿足差異化的住房需求，實現共同富裕。《方案》明確符合出售條件的保障性租賃住房，租住滿5年后，經承租人申請可以轉為共有產權住房。先租后售，既考慮到這部分群體的住房支付能力，又滿足他們對購買住房的需求，同時通過購買共有產權住房，發揮住房強制儲蓄效用，實現住房作為家庭財富蓄水池的作用，通過逐步購買住房產權，積累家庭財富，實現共同富裕。

四是有利于保障性租賃住房項目資金平衡，打消相關供給主體的顧慮。對符合出售條件的保障性租賃住房，《方案》通過先租后售的方式，分期出售住房產權，相比只租不售的項目提前資金回籠，實現資金平衡，有利于形成略有盈利的可持續商業運作模式，打消保障性租賃住房企業顧慮。

五是有利于促進房地產市場平穩健康發展。通過購買市場待售商品房和在建工程，或者通過改建、改造、租賃等方式盤活市場存量閑置低效利用的房屋，為基本公共服務住房困難家庭以及產業園區、其他企事業單位職工特別是新市民、青年人等群體增加保障性租賃住房供給，通過先租后售，合理釋放購房需求，能夠穩定市場預期，為房地產市場平穩健康發展提供有力支撐。

三問：《方案》的創新體現在哪里？

答：《方案》的創新在于提出先租后售，即明確保障性租賃住房在租賃滿5年后，承租人可申請轉為共有產權住房，購買部分或者全部產權。這種創新的價值在于破除了住房“要么租，要么買”二選一消費方式的約束，通過先租后售的住房消費方式創新，打通了住房租購市場，實現了住房保障與住房市場的有效銜接。同時，《方案》還規定，已交租金可以抵扣購房款，體現了我國政府在住房領域保障理念的兩次轉型提升：第一次是由廉租房時代的濟貧式保障理念向公租房時代的適度普惠式保障理念的轉型提升，第二次就是當前由適度普惠式到先租后售的發展型保障理念的轉型提升。這種住房保障理念轉型提升，是湖北在住房保障理論上新的探索和實踐，也是我市“有為政府”在住房供給側結構性改革實踐的具體體現。

四問：《方案》的保障對象包含哪些人群？

答：《方案》明確對象主要包括從事基本公共服務的企事業單位及機關人員中在工作地無房及多孩、三世同堂等住房困難家庭，但不僅限于這部分人群，《方案》還提出各城市在解決產業園區、其他企事業單位職工，特別是新市民、青年人住房困難問題可參照執行。在政策落地過程中，各縣市區政府還可以根據實際情況進一步明確具體范圍和條件。比如，近年來各市縣兩級人民政府頒布各種人才落戶政策，那么人才政策中的人才就可以納入到地方制定的具體標準和范圍中。

五問：《方案》是否對住房面積有明確的規定，具體標準是什么？

答：由于《方案》的保障對象主要是從事基本公共服務人員的住房困難群體，但這部分群體對住房的需求存在明顯的差異化，比如有些青年家庭響應國家號召生育二孩，甚至三孩，有的家庭需要贍養老人，小戶型住房顯然不能滿足這部分家庭的需要；同時，考慮到《方案》中允許部分符合條件的保障性租賃住房可以轉為共有產權住房，如果戶型和面積太小，不能滿足購買共有產權住房家庭的需求。基于此，為了盡可能滿足保障對象差異化的住房需求，本《方案》沒有明確具體的住房面積標準，而是將具體的戶型面積等標準交由縣市區人民政府根據國家和省相關政策規定，結合實際情況合理確定。

現實中，參考其他地方，比如廣東省提出共有產權住房建筑面積不超過120平方米。海南省2021年頒布的《海南自由貿易港安居房建設和管理若干規定》中明確安居房套型面積以一百平方米以下中小套型為主。杭州市2021年頒布的《杭州市共有產權住房管理辦法》提出以中小戶型為主。因此，各縣市區在制定具體戶型面積標準時不宜把標準界定太高或太低，如果戶型面積太大，超出承租人或購買人的支付能力，有可能形成閑置，也有可能借用該政策套取優惠政策；同時，如果戶型面積太小，又不能滿足住房需求。因此，在制定具體戶型面積標準時，可以參考普通商品住房作為界定標準。

六問：《方案》對租金是如何規定的？

答：由于住房具有顯著的異質性特征，《方案》明確了面向從事基本公共服務人員的保障性租賃住房的租金，原則上不高于同地段、同品質租賃住房市場租金的70%，具體的租金由縣市區人民政府根據國家和省相關政策規定，結合實際情況合理確定。

七問：《方案》明確了保障性租賃住房和共有產權住房的供給方式有哪些？

答：《方案》明確提出各地、各部門、各單位在摸清住房需求的前提下，以需定供，通過對接市場資源，采取購買、改建、改造、租賃、新建等多種方式，提供多元化的租購住房產品。近期，考慮政策落地的時效性，可以考慮以購買為主。具體的供給方式可細化為8條：

1.可購買商品住房，作為保障性租賃住房或共有產權住房，允許先租后售；

2.可收購符合條件且手續完備、債務清晰的在建工程項目，作為保障性租賃住房或共有產權住房，允許先租后售；

3.利用新供應國有建設用地建設保障性租賃住房或共有產權住房，允許在土地出讓時明確可先租后售；

4.商品住房項目配建并移交政府持有的保障性租賃住房，允許先租后售；商品住房項目配建開發商自持的保障性租賃住房，允許在土地出讓時明確可先租后售；

5.房地產開發企業未售商品住房，自愿可納入保障性租賃住房，允許先租后售；

6.企事業單位依法取得使用權的土地，允許用于建設保障性租賃住房，需變更土地用途的，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式；

7.利用集體經營性建設用地和產業園區配套用地建設保障性租賃住房；

8.對閑置和低效利用的政府存量公房、商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，允許改建、改造為保障性租賃住房，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。

除上述供給方式外，各縣市區人民政府還可根據當地實際情況，積極探索增加其他保障性租賃住房和共有產權住房供給方式。

八問：《方案》中明確何種類型的保障性租賃住房可以轉為共有產權住房？

答：《方案》明確指出8條供給方式中，第1至第5條可以作為保障性租賃住房或共有產權住房，允許先租后售。這部分住房之所以可以先租后售，主要考慮這部分住房具有商品住房屬性，特別是土地屬性屬于住宅用地，符合國家現有政策中關于商品住房出售的相關政策規定。第6條至第8條盡管可以作為保障性租賃住房用于居住使用，但由于受用地性質的限制，不符合國家現有關于商品住房的規定，所以不能轉為共有產權住房進行出售。

九問：《方案》中是否明確在什么條件下可以購買共有產權住房？

答：《方案》第1至第5條供給的保障性租賃住房在租賃滿5年后，承租人可申請轉為共有產權住房，購買部分或者全部產權。具體關于保障性租賃住房和共有產權住房的準入的具體條件，由縣市區人民政府結合實際情況合理確定保障對象的范圍。

十問：購房人購買共有產權住房，跟誰共有？是跟地方政府嗎？

答：《方案》沒有明確限定購房人跟誰共有，而是把確定共有人的權利交由縣市區政府根據實際情況制定。《方案》在明確住房供給方式時，提出各地、各部門、各單位要切實增加有效供給，說明只要地方政府認可的部門和單位，都可以作為共有人。可以通過購買現有住房作保障性租賃住房，用于解決本單位職工中住房困難家庭的住房問題，租賃滿5年后，經承租人申請單位同意以共有產權方式出售，那么該單位就可以作為共有產權住房的共有人。比如產業園區利用新供應國有建設用地建設保障性租賃住房或共有產權住房，該土地允許在出讓時明確可先租后售，產業園區也可以作為共有人。比如房地產開發企業未售商品住房，自愿可納入保障性租賃住房，允許先租后售的，房地產開發企業也可以作為共有人。

十一問：《方案》購買共有產權住房時售價如何確定？

答：根據國家對房地產領域因城施策，一城一策的方針，《方案》把共有產權住房的銷售價格確定權交由縣市區人民政府，各縣市區人民政府根據實際情況合理確定銷售價格，也可參考其他省市確定具體售價。如北京市共有產權住房項目的銷售均價，應低于同地段、同品質普通商品住房的價格，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。海南省安居房銷售價格由市縣、自治縣人民政府結合當地市場化商品住房均價、居民家庭收入等因素確定。杭州市共有產權住房銷售基準價，按照同地段、同品質商品住房價格合理優惠后確定。上海市則分不同類型共有產權住房確定銷售價格：一類是單獨選址、集中建設的共有產權保障住房銷售基準價格以建設項目結算價格為基礎，并綜合考慮本市保障對象的支付能力以及相近時期、相鄰地段內共有產權保障住房項目價格平衡等因素確定。另一類是配建的共有產權保障住房銷售基準價格，綜合考慮本市保障對象的支付能力以及相近時期、相鄰地段內共有產權保障住房項目價格平衡等因素確定。最后對共有產權保障住房單套銷售價格按照銷售基準價格及其浮動幅度確定，應當明碼標價，并向社會公布。

盡管《方案》把共有產權住房銷售價格制定權交給縣市區人民政府制定，但《方案》明確規定，承租人申請購買共有產權住房時，已交的租金，可以計入購房款。這一條款保障承租人了購買共有產權住房時享受較大的政策優惠。

十二問：《方案》對購買共有產權住房的退出條件是如何規定的？

答：《方案》規定共有產權住房持有5年后，持有人在購買全部產權的情況下，可申請轉為商品住房上市交易。具體退出條件由縣市區人民政府根據實際情況制定，可以轉為商品住房上市交易，也可以在特定人群中封閉運行，還可以在同一城市，根據不同項目或針對特定人群采取不同方式。比如為了留住人才，給在職人員提供方便，可以要求共有產權住房封閉運行，不得上市交易。

十三問：《方案》提出職住平衡，如何在具體落地中實現職住平衡？

答：考慮醫護人員、環衛工人、公交司機等從事基本公共服務人員的工作性質及支付能力，《方案》提出注重職住平衡，在實際操作中保障性租賃住房優先選擇在工作地或者軌道交通站點附近，比如武漢市，可優先選擇地鐵上蓋物業作為保障性租賃住房和共有產權住房。比如，各縣市區可在產業園區附近購買現有商品房、在建工程項目或新建配套住宅，給產業園區新市民、青年人提供保障性租賃住房和共有產權住房。

十四問：《方案》是否明確哪些主體可參與？

答：《方案》鼓勵各地、各部門、各單位積極參與保障性租賃住房和共有產權住房供給，切實增加有效供，具體可包括各地國有城投企業、各企事業單位、產業園區、集體經濟組織等。

十五問：《方案》可以享受哪些政策支持？

答：《實施方案》再次明確只要納入我市保障性租賃住房的項目，都可以享受國務院辦公廳《關于加快發展保障性租賃住房的意見》和湖北省《關于加快發展保障性租賃住房的通知》中的土地、財稅、金融、民用水電氣價格、審批等各項政策措施。

十六問：《方案》如何貫徹落實和組織實施？是否會引發部分單位各部門借機炒房或套取福利？

答：各縣市區人民政府對本地區解決好從事基本公共服務人員的住房困難問題負主體責任。在摸清本地區從事基本公共服務人員的住房需求的前提下，以需定供，供需匹配，抓緊制定本地區從事基本公共服務人員保障性租賃住房和共有產權住房建設籌集工作方案和管理辦法。堅持試點先行，各地向市人民政府提出試點備案后實施。各縣市區每年將解決從事基本公共服務人員住房困難情況上報市人民政府。省、市人民政府定期對各地發展保障性租賃住房和共有產權住房情況實施監測評價，重點評價對促進解決新市民、青年人，特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房困難所取得的成效，將評價結果納入對城市住房保障工作績效考核中，推動各項政策落地見效。《方案》明確規定，縣市區人民政府要健全保障性租賃住房和共有產權住房管理服務平臺，嚴禁以解決從事基本公共服務人員住房困難為名義騙取優惠政策。